O que é ITBI?

ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal cobrado na compra e venda de imóveis e em outras transferências onerosas entre pessoas vivas, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Cada município define a alíquota; em São Paulo, ela é de 3%. Em geral, quem paga é o comprador, e a guia quitada é exigida para registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Quando o ITBI é devido?

Na transferência da propriedade, que só acontece com o registro no cartório. O STF fixou esse entendimento em 2021 (Tema 1.124), e a Lei Complementar nº 227/2026 o manteve: a promessa de compra e venda, sozinha, não gera ITBI. Doação e herança não pagam ITBI, e sim ITCMD, imposto estadual. A transferência de imóvel para o capital social de uma empresa é imune (Constituição, art. 156, § 2º, I), salvo quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis, e a imunidade vale só até o valor do capital integralizado (STF, Tema 796).

Qual é a base de cálculo do ITBI?

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (Tema 1.113) que a base é o valor de mercado do imóvel, que o preço declarado na transação se presume correto e que o município não pode impor um valor de referência fixado por conta própria; para cobrar mais, precisa abrir processo administrativo. Na prática, prefeituras como a de São Paulo ainda cobram sobre o maior valor entre o da transação e o valor venal de referência.

A Lei Complementar nº 227/2026, sancionada em janeiro, redefiniu no Código Tributário Nacional o valor venal como o preço de venda à vista em condições normais de mercado e autorizou municípios a usar parâmetros de referência. Especialistas apontam que a regra pode inverter o ônus da prova definido pelo STJ e reabrir a disputa nos tribunais.

Quanto custa o ITBI na prática?

Num imóvel comprado por R$ 600 mil em São Paulo, o ITBI de 3% é de R$ 18 mil. Se a prefeitura atribuir ao imóvel um valor de referência de R$ 700 mil, a guia sobe para R$ 21 mil. Com base no Tema 1.113, o comprador pode contestar a cobrança, inclusive na Justiça, e pedir a restituição dos R$ 3 mil de diferença. Como a guia é paga antes do registro, o valor deve entrar no orçamento da compra.

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