O que é Alienação Fiduciária?

Alienação fiduciária é a garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade de um bem, como imóvel ou veículo, até quitar a dívida, mas continua usando o bem. Com a quitação, a propriedade volta ao devedor. Para imóveis, vale a Lei nº 9.514/1997; para veículos, o Decreto-Lei nº 911/1969. No caso de imóvel, o credor pode retomar o bem pelo cartório, sem ação judicial, procedimento que o Supremo Tribunal Federal declarou constitucional em outubro de 2023 (Tema 982).

Como funciona a retomada de um imóvel?

1. Com parcelas vencidas, o Cartório de Registro de Imóveis intima o devedor a pagar o atraso em 15 dias (Lei nº 9.514/1997, art. 26).
2. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor, que recolhe o ITBI.
3. O primeiro leilão ocorre em até 60 dias, com lance mínimo igual ao valor de avaliação do imóvel, nunca abaixo da base do ITBI (art. 24, parágrafo único).
4. No segundo leilão, o lance mínimo é o valor da dívida mais despesas; sem ofertas nesse patamar, o credor pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação.

O que acontece com a dívida se o leilão não cobrir o valor devido?

Depende da operação, regra alterada pelo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023). Se o empréstimo serviu para comprar ou construir a moradia do devedor, a dívida é extinta quando o segundo leilão não atinge o mínimo (art. 26-A). Nas demais operações, como o empréstimo com imóvel em garantia (home equity), o devedor continua responsável pelo saldo, cobrável em ação de execução.

Exemplo: imóvel avaliado em R$ 500 mil, dívida de R$ 320 mil e nenhum lance que cubra a dívida no segundo leilão. Se o empréstimo financiou a moradia do devedor, a dívida se extingue. Se foi um home equity e o credor aceitar um lance de R$ 270 mil, o devedor ainda responde por cerca de R$ 50 mil, mais despesas.

Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

Na hipoteca, o devedor continua dono do imóvel e o credor tem apenas um direito de garantia sobre ele (Código Civil, art. 1.473). Na alienação fiduciária, a propriedade fica com o credor até o fim do contrato, o que torna a retomada mais rápida e reduz o risco de quem empresta. A Lei nº 9.514/1997 criou essa garantia junto com o Sistema de Financiamento Imobiliário.